Attraktives Zinshaus in Hamburg-Harburg – Renditeobjekt zum Faktor 20,69

Beschreibung Portal

Bei diesem Immobilienangebot handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus-Ensemble aus dem Baujahr 1938, bestehend aus vier Häusern. Das Ensemble befindet sich auf einem ca. 1.107 m² großen Grundstück in begehrter Lage in Hamburg-Harburg und bietet eine vermietbare Wohnfläche von ca. 1.364 m². Darüber hinaus besteht weiteres Entwicklungspotenzial durch gezielte Mietanpassungen sowie optional durch den Ausbau des Spitzbodens zur Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten, vorbehaltlich der erforderlichen Prüfung und Genehmigung durch das zuständige Bauamt.

Wohneinheiten im Überblick:
Haus 1 – 7 Wohneinheiten: 2 × 1-Zimmer, 5 × 2-Zimmer | Grundstück ca. 242 m²
Haus 2 – 8 Wohneinheiten: 2 × 1-Zimmer, 6 × 2-Zimmer | Grundstück ca. 282 m²
Haus 3 – 8 Wohneinheiten: 2 × 1-Zimmer, 6 × 2-Zimmer | Grundstück ca. 284 m²
Haus 4 – 8 Wohneinheiten: 2 × 1-Zimmer, 6 × 2-Zimmer | Grundstück ca. 299 m²

Insgesamt umfasst das Objekt 31 Wohneinheiten, überwiegend 2-Zimmer-Wohnungen sowie 1-Zimmer-Einheiten. Nahezu alle Wohnungen verfügen über einen Balkon, lediglich die Dachgeschosswohnungen sind ohne Balkon.

Mietvertragsstruktur: Von den 31 Mietverhältnissen sind 3 als Staffelmietverträge, 8 als Indexmietverträge und 20 als Einheitsmietverträge strukturiert. Der Schwerpunkt der Mietbeginne liegt in den 2010er und 2020er Jahren, auf die zusammen rund 68 % aller Mietverhältnisse entfallen. Etwa ein Drittel der Mieter ist seit mehr als 15 Jahren im Bestand. Die Index- und Staffelmietverträge sichern automatische Ertragssteigerungen bis mindestens 2029. Die übrigen 23 Verträge wurden zuletzt zwischen 2021 und 2026 aktiv angepasst, davon allein 10 im Jahr 2024.

Ertragskennzahlen: Das Objekt ist vollständig vermietet. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf ca. 186.000 €, bei einer durchschnittlichen Miete von 11,33 €/m². Der IST-Faktor liegt bei 20,69, was einer Anfangsrendite von 4,83 % entspricht. Nach Ausschöpfung des verbleibenden Mieterhöhungspotenzials ist eine Nettokaltmiete von knapp 188.500 € p. a. realisierbar – dies entspricht einem Faktor von 20,4 und einer Rendite von 4,89%. Der Kaufpreis beträgt ca. 2.822 €/m² Wohnfläche. (Bei einem Kaufpreis von 3,849 Millionen)

Gebäude und Technik: Die historische Bausubstanz aus dem Jahr 1938 wurde kontinuierlich instand gehalten. Jedes der vier Häuser verfügt über eine Gas-Zentralheizung aus dem Baujahr 2001. Die Warmwasserversorgung erfolgt dezentral über elektrische Durchlauferhitzer in den einzelnen Wohnungen.

Zu den bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zählen die Sanierung der Treppenhäuser im Jahr 2024 sowie die Instandsetzung der rückwärtigen Fassade einschließlich der Balkone im Jahr 2022. Seit 2012 wurden rund 50 % der Wohneinheiten modernisiert. Im Zuge dieser Maßnahmen wurden überwiegend Kunststofffenster mit einem Ug-Wert von 1,1 W/(m²·K) eingebaut. Darüber hinaus wurden die Durchlauferhitzer sowie die Küchen und Bäder modernisiert. Ergänzend erfolgten die Erneuerung sämtlicher Bodenbeläge und Malerarbeiten.

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Lage

Das Objekt befindet sich in Hamburg-Harburg, einem der dynamischsten Stadtteile im Hamburger Süden mit stetig wachsender Nachfrage und stabiler Mieterbasis. Der Standort überzeugt durch eine ausgezeichnete Infrastruktur und hervorragende Erreichbarkeit.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut: Mehrere Buslinien sind fußläufig erreichbar, die nächste Haltestelle liegt nur wenige Gehminuten entfernt. Der S-Bahnhof Hamburg-Harburg ist in ca. 11 Minuten zu Fuß erreichbar und bietet mit den Linien S3 und S5 eine direkte Verbindung in die Hamburger Innenstadt. Harburg ist zudem ICE- und EC-Haltebahnhof.

In unmittelbarer Nähe befindet sich die Technische Universität Hamburg (TUHH), was eine konstante Nachfrage nach Wohnraum durch Studierende und akademisches Personal sichert. Ergänzt wird das Angebot durch Schulen, Einkaufsmöglichkeiten sowie medizinische Versorgung im direkten Umfeld.

Ausstattung

- Vier Häuser mit 31 Wohneinheiten, ca 1.364 m² vermietbare Fläche
- Gas-Zentralheizung aus dem Baujahr 2001 in jedem Haus
- Dezentrale Warmwasserversorgung über elektrische Durchlauferhitzer je Wohneinheit
- Balkone in nahezu allen Wohneinheiten (Ausnahme: Dachgeschosswohnungen)
- Über 50 % der Wohneinheiten bereits umfassend modernisiert, Treppenhäuser und rückwärtige Fassade saniert
- Vollständig vermietet – Jahresnettokaltmiete ca. 185.000 €
- 11 Index- und Staffelmietverträge mit gesicherten automatischen Mietsteigerungen bis mindestens 2029
- Ausbaufähiger Spitzboden mit Potenzial zur Schaffung weiterer Wohneinheiten (genehmigungspflichtig)

Sonstige Angaben

Haftung: Die im Exposé aufgelisteten Daten und Fakten wurde von Redhome Immobilien aus den zur Verfügung gestellten Unterlagen der Eigentümer ausgewählt. Für die Richtigkeit der Angaben in den Unterlagen der Eigentümer übernimmt Redhome Immobilien keine Haftung.

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